Pantbrev och lagfart

Funderar du på att köpa hus? Då är det viktigt att veta vad pantbrev och lagfart innebär. I denna artikel förklarar vi alla begrepp och visar hur du beräknar kostnaden för dessa juridiska dokument inför ett bostadsköp.

Vad är ett pantbrev?

Ett pantbrev är ett dokument som används som säkerhet av framför allt privatpersoner som är intresserade av att låna pengar, oftast till en bostad. Om du exempelvis vill köpa ett hus blir det svårt att lämna in huset till banken, därav behövs ett juridiskt dokument som hanterar säkerheten. Pantbrevet fungerar som ett bevis för att du har intecknat en fastighet som säkerhet för ett lån.

Pantbrevet beskriver i detalj hur en bostad är pantsatt och hos vilken bank. Pantbrevet skapar därmed en trygghet för både låntagare och långivare.

Pantbrev följer med till den nya ägaren

När en fastighet säljs följer befintliga pantbrev med till den nya ägaren. Om den tidigare ägaren har ett lån på fastigheten kan det därmed finnas befintliga pantbrev som övergår till dig. Pantbrevet fungerar då som säkerhet för dina lån och du behöver inte kontakta Lantmäteriet för att utförda ett nytt pantbrev mot en avgift.

Detta förutsätter att det befintliga pantbrevet är intecknat för ett mindre belopp än vad du planerar att låna. Om du planerar att låna mer pengar än vad befintliga pantbrev är intecknade till krävs att du ansöker om ett nytt pantbrev hos Lantmäteriet för det resterande beloppet. 

Säkerhet för banken

Pantbrevet som är kopplat till Inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet bevisar att låntagaren äger fastigheten. Om låntagaren mot förmodan inte kan återbetala lånet och huset måste säljas kommer ägaren av pantbrevet (oftast banken) ha förtur att få pengarna från försäljningen. Tack vara pantbrevet har banken möjligheten att kräva att du säljer fastigheten om du inte klarar av att betala ränta och amortering.

Beräkna kostnaden för pantbrev

Lantmäteriet hjälper till att utfärda nya pantbrev mot en avgift. Ett nytt pantbrev kostar 2 % av lånebeloppet. I tillägg tar Lantmäteriet ut en handläggningsavgifter som i dagsläget ligger på 375 kronor per pantbrev. 

Exempel: Du köper en villa för 3,5 miljoner konor med en kontantinsats på 0,5 miljoner kronor. Du behöver därmed låna 3 miljoner kronor vilket innebär en kostnad för pantbrevet på 60 000 kronor. Detta förutsätter att fastigheten inte har något pantbrev sedan tidigare. Om det sedan tidigare finns ett pantbrev på 2 miljoner kronor blir din kostnad däremot endast 20 000 kr. 

Det är därmed viktigt att kontrollera om fastigheten har några befintliga pantbrev inför ett fastighetsköp. Om du planerar att köpa ett hus kan du fråga mäklaren vilka pantbrev som finns på huset. Mäklaren ska veta om pantbrev finns och till vilka belopp dessa uppgår till.

Pantbrev på höga belopp är en fördel

Om du planerar att köpa en villa är det vanligt att det finns pantbrev sedan tidigare. Du behöver inte oroa dig om det finns pantbrev på höga belopp, detta är enbart en fördel för dig som köpare eftersom ett högt belopp innebär att du har möjligheten att låna mer pengar med villan som säkerhet. Ett pantbrev på ett högt belopp innebär att banken har gett en hög värdering av huset.

Om du exempelvis köper en villa från en ägare som har bott i huset sedan tiotals år tillbaka är det stor chans att pantbrevet har ett lågt belopp, till skillnad från en nybyggd villa som endast är några år gammal. Om du planerar att köpa en villa som har ett pantbrev med lågt belopp är det viktigt att komma ihåg att kostnaden för ett nytt pantbrev är 2 % av lånebeloppet som överstiget det befintliga pantbrevet.

Bostadsrätter slipper pantbrev

Eftersom en bostadsrätt inte räknas som en fast egendom kan den inte heller pantsättas. Om du bor i bostadsrätt behöver du därmed inget pantbrev. Däremot kan rätten till bostadsrätten pantsättas för att kunna användas som säkerhet för ett bolån. 

Vanliga frågor om pantbrev

Vad är ett gravitationsbevis?

Ett gravitationsbevis är ett dokument som beskriver alla pantbrev som är uttagna på fastigheten. Tack vare gravitationsbeviset är det enkelt för långivaren att kontrollera vilka pantbrev som finns sedan tidigare på en fastighet.

Vad är ett bottenpantbrev?

Bottenpantbrevet är en av flera typer av pantbrev. Om låntagaren mot förmodan inte kan betala tillbaka lånet och fastigheten måste sälja blir långivare med bottenpantbrev prioriterade att få tillbaka pengarna före övriga långivare. 

Vad är ett datapantbrev?

Förr i tiden var pantbrevet ett fysiskt dokument som ofta förvarades i bankfack eller i kassaskåp. Nu för tiden är sköts däremot hela processen elektroniskt. Detta nya elektroniska pantbrev går ofta under beteckningen datapantbrev.

Hur högt belopp på pantbrevet är möjligt?

Beloppet utfärdes normalt sätt inom fastighetens taxeringsvärde. Det finns dock möjligheten att utfärda ett pantbrev över taxeringsvärdet som ligger närmare marknadsvärdet. Hur högt belopp som är möjligt avgörs av banken som använder en oberoende värderingsman för att kontrollera marknadsvärdet. 

Vad är en lagfart?

En lagfart är ett juridiskt dokument som bevisar vem som äger en fastighet. Lagfarten beskriver i detalj alla ägarförhållanden till en fastighet, exempelvis köpeskilling och hur köpet gick till. När en fastighet byter ägare registreras detta i lagfarten som lagras i fastighetsregistret.

När du blir ägare till en fastighet måste du enligt 20 kap 2 § jordabalken ansöka om lagfart senast tre månader från den dag förvärvet upprättades. Om inte din bank bistår med din lagfartsansökan kan du ansöka direkt hos Lantmäteriet som ansvarar för fastighetsregistret. 

Varför behövs en lagfart?

Tack vare lagfarten är det möjligt att bevisa vem som äger en fastighet. Utan en lagfart kan det bli problematiskt att veta alla ägarförhållanden bakom en fastighet. 

Lagfart behövs inte för bostadsrätt

Om du har köpt en bostadsrätt behöver du inte ansöka om lagfart, eftersom det inte finns något myndighetsregister över alla bostadsrätter. Bostadsrättsföreningen ansvarar däremot för lagfarten som innehåller en förteckning över alla ägare till föreningens bostadsrätter. 

Beräkna kostnaden för lagfart

Lantmäteriet tar ut en avgift för att registrera lagfarter i form av en stämpelskatt som beräknas på köpeskillingen och en expeditionsavgift på 825 kronor. För att kunna beräkna kostnaden för stämpelskatt innan du ansöker hos Lantmäteriet behöver du veta fastighetens försäljningspris alternativt taxeringsvärdet från föregående år. Detta belopp multipliceras med 1,5 % för privatpersoner och med 4,25 % för bolag och juridiska personer.

Exempel: Du köper en fastighet för 3,5 miljoner konor som privatperson. Eftersom köpeskillingen uppgår till 3,5 miljoner kronor blir kostnaden för lagfart 53 325 kronor inklusive expeditionsavgiften.

Sammanfattning – Viktigt att tänka på 

l

Ett pantbrev är ett judiskt dokument som beskriver hur en bostad är pantsatt. Pantbrevet fungerar som en trygghet för banken som lånar ut pengar till dig eftersom det inte är möjlighet att fysiskt pantsätta en fastighet.

l

Kontrollera med mäklaren vilka pantbrev som finns på en fastighet inför ett köp. Pantbrev med höga belopp är en fördel eftersom du måste betala 2 % av mellanskillnaden för det nya pantbrevet.

l

En lagfart är ett judiskt dokument som beskriver alla ägarförhållanden för en fastighet. Lagfarten bevisar att just du äger fastigheten. Du som köper en fastighet måste ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från förvärvet enligt lag.

l

Kostnaden för en lagfart utgörs dels av en expeditionsavgift på 825 kronor och dels av en stämpelskatt som ligger på 1,5 % av köpsskillingen för privatpersoner. 

l

Om du bygger eget hus betalar endast lagfart för tomten.

l

Lagfart och pantbrev är avdragsgilla. Om du planerar att sälja ett hus är det viktigt att komma ihåg att kostnaderna är avdragsgilla i din deklaration.